Hypotéka na novostavbu od banky developera - II. časť

Časť druhá - Predaj novostavby z pohľadu kupujúceho

Hypotéka na novostavbu od banky developera - II. časť

Pre zvýšenie atraktivity/zlepšenie predajnosti svojho projektu sa môže developer dohodnúť s jednou alebo viacerými bankami na developerských hypotékach pre budúcich majiteľov jeho bytov. Hlavná banka investora (developera) je financujúca banka. Táto mu obvykle poskytne peniaze na výstavbu vo forme podnikateľského úveru a v spolupráci s ním ponúkne kupujúcim aj najvýhodnejšie podmienky hypotekárneho financovania. Ostatné hypotekárne banky sa nazývajú partnerské banky. Budúcim majiteľom môžu ponúknuť podobné, či až rovnako výhodné podmienky ako financujúca banka. 

Fázy hypotekárneho financovania novostavby

1. Rezervačná zmluva a rezervačná záloha

2. Zmluva o budúcej zmluve a prvá platba

3. Zápis stavby do katastra a druhá platba

4. Kúpna zmluva, kolaudácia stavby, tretia platba

5. Dokončenie bytu do štandardu a vyúčtovanie platieb

Fáza 1 – Rezervačná zmluva a rezervačná záloha

V prvej fáze predaja bytu sa medzi developerom a budúcim majiteľom obvykle uzatvára rezervačná zmluva a skladá rezervačná záloha. Výška zálohy môže byť u každého developera a i pri každom jeho projekte nastavená individuálne. Orientačne je však výška zálohy na 1 či 2 garsónku a 1 izbový byt 3.000€, 2 izbový byt 4.000€, 3 izbový byt 5.000€ a na väčšie byty 5.000-10.000€. Kupujúci má po podpise rezervačnej zmluvy zvyčajne niekoľko dní na úhradu rezervačnej zálohy.

Fáza 2 – Zmluva o budúcej zmluve a prvá platba

V druhej fáze predaja bytu, obvykle do 60 dní od podpisu Rezervačnej zmluvy a úhrade rezervačnej zálohy, sa uzatvára Zmluva o budúcej kúpnej zmluve (ZoBKZ). Tu sa dohodne podrobný splátkový kalendár. Developer zvyčajne do 30 dní od podpisu ZoBKZ vyžaduje platbu vo výške 20% z budúcej ceny bytu. Z tejto platby sa odráta výška zaplatenej rezervačnej zálohy.

Fáza 3 – Zápis rozostavanej stavby a druhá platba

V tejto fáze predaja nehnuteľnosti zapíše developer novostavbu do katastra ako rozostavanú stavbu. Zmyslom tohto právneho úkonu je vytvoriť možnosť ručenia budúcim kupujúcim kupovanou nehnuteľnosťou. V prípade, že developer požaduje platbu, tak sa táto pohybuje od 30 do 50% z budúcej ceny bytu. Úhrada je vyžadovaná v termíne do 30 dní od dňa zápisu stavby.

Fáza 4 – Kúpna zmluva, kolaudácia stavby a tretia platba

V predposlednej fáze predaja bytu sa realizuje kolaudácia stavby a podpisuje riadna Kúpna zmluva k bytu. V termíne do 30 kalendárnych dní od kolaudácie sa vyžaduje úhrada od 20 do 80% budúcej ceny. V prípade, že si klient dokončí novostavbu bytu (holobyt) sám, tak nasleduje odovzdanie bytu. V opačnom prípade developer dokončí byt až do fázy vhodnej k okamžitému užívaniu nehnuteľnosti.

Fáza 5 – Dokončenie bytu do štandardu a vyúčtovanie platieb

V poslednej fáze predaja developer holobyt dokončí a odovzdá novému majiteľovi. Urobí sa vzájomné vyčíslenie nákladov a obvykle sa uhradí posledných 10% z predpokladanej kúpnej ceny bytu. Na úhradu sa ponecháva termín do 30 kalendárnych dní.

 

Autor hypotekárnej poradne: hypotekárny špecialista Martin JÁNOŠ