Zmena zmluvných podmienok na hypotéke (2.časť)

Zmeny na hypotéke 2. časť

Dnes sa spolu bližšie pozrieme na druhú časť balíka zmien, ktoré je možné robiť na hypotéke, aj počas viazanosti zmluvou. Dĺžka čítania 7-10 minút. 
   
1.    zmena zabezpečenia úveru (založenej nehnuteľnosti)

Nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech financujúcej banky, je možné počas obdobia splácania hypotéky meniť. Ako je to možné?

Hypotéka je vlastne úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Ide teda o kombináciu úveru a zabezpečenia (ručenia nehnuteľnosťou). Aj keď tieto dve veci spolu úzko súvisia a vytvárajú spolu úver nazývaný hypotéka, jedná sa o dve veci. Zatiaľ čo úver sa posudzuje okrem iného hlavne na základe vašej bonity, zabezpečenie (nehnuteľnosť) posudzuje banka z hľadiska akceptovateľnosti/neakceptovateľnosti nehnuteľnosti a podľa jej hodnoty môže upraviť výšku poskytnutého úveru. Jednoducho povedané, výška úveru = hodnota zabezpečenia (nehnuteľnosti po aplikácií prislúchajúceho LTV – Loan to value).

Oplatí sa vôbec meniť zabezpečenie?

Toto sú najčastejšie dôvody, prečo áno

  hypotéka sa pôvodne zabezpečovala inou (nie kupovanou nehnuteľnosťou), pretože kupovaná nehnuteľnosť nebola v tej dobe akceptovaná banku, no teraz už akceptovanou je.
  klienti chcú založenú nehnuteľnosť predať, no úver si ponechať. Preložia teda ťarchu na inú nehnuteľnosť a pôvodnú tak môžu predať, bez toho aby museli úver z utŕžených peňazí splatiť.
  majetkové vysporiadanie v rodine

Pri zmene zabezpečovanej nehnuteľnosti je stále potrebné myslieť na to, či banka danú nehnuteľnosť ako zabezpečenie bude alebo nebude akceptovať. V prípade, že nová nehnuteľnosť na zabezpečenie úver spĺňa nasledovné parametre: 

  druh nehnuteľnosti je akceptovaný bankou
  hodnota nehnuteľnosti je postačujúca k výške hypotéky
  nie sú na nehnuteľnosti iné ťarchy

je potrebné danú nehnuteľnosť ohodnotiť prostredníctvom znaleckého posudku. Už zostáva iba podať žiadosť v banke o zmenu zabezpečenia úveru.

Poplatok za túto zmenu je v pásme poplatkov za zmenu zmluvných podmienok, opisovaných v prvej časti blogu

 Zmena zmluvných podmienok 1.časť

Čo ak máte hypotéku zabezpečenú 2 nehnuteľnoťami, aké máte možnosti?
Aj v tomto prípade môžete banku požiadať o zmenu a to vypustenie dodatočného zabezpečenia.

Asi sa teraz pýtate, prečo má niekto úver zabezpečený viacerými nehnuteľnosťami a nie len jednou. Poznáte to, prídete do banky, požiadate o hypotéku a chcete dostať najnižšiu úrokovú sadzbu. Banka vám ale povie, že ak je výška hypotéky k nehnuteľnosti v pomere nad 80%, úroková sadzba bude vyššia, a preto jediná cesta ako dosiahnúť najlepšie podmienky na hypotéke je úver dozabezpečiť inou nehnuteľnosťou. Najčastejšie takéto nehnuteľnosti vlastnia rodičia a tí sa stávajú záložcovia. Nastáva teda nová situácia a nové možnosti - viete čerpať hypotéku až 100% s najnižšou úrokovou sadzbou. Nie je to skvelé?

Späť k téme. Počas splácania úveru vám každou uhradenou splátkou klesá istina (zostávajúci dlh). Zároveň býva zvykom, že narastá hodnota nehnuteľnosti, ktorú ste si kupovali. Ak ste sa teda v splácaní úveru dostali do momentu, že zostatok úveru je nižší ako aktuálna hodnota jedného zabezpečenia, môžete druhú (doteraz založenú nehnuteľnosť) odťažiť. Postup je rovnaký ako pri ostatných zmenách zabezpečenia. Vyhotoviť aktuálny znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorú plánujete ponechať založenú a požiadať v banke o zmenu zmluvných podmienok. 
Aj táto zmena podlieha schváleniu, avšak iba schválenie nehnuteľnosti. Zároveň ostáva zachované LTV, s akým bol pôvodný úver schválený. Nie je teda pre banku podstatné, či ste v dobe zmeny zamestnaný a s akým príjmom. 

Tip pre Vás 

Zostatok istiny úveru zistíte v internet bankingu alebo v splátkovom kalendári. Pozrite si ponuky obdobných nehnuteľností vo vašej lokalite a zistite, akú majú cenu.

2. Odpoistenie a odstránenie zbytočných služieb 

Banky často menia podmienky a parametre hypoték. Veľa krát sa stretnete s tým, že vám na pobočke predajú k hypotéke doplnkové služby, aby ste získali najlepšie podmienky. 

Zopár bežných Cross sell produktov:  

   Poistenie hypotéky a nehnuteľnosti cez banku
   Otvorenie a aktívne využívanie bežného účtu + zasielanie príjmu vo výške 1,5 násobku výšky splátky 
   Vlastnenie kreditnej karty
   Sporenie a pod. 

Vedeli ste, že dnes už možno nemusíte mať tieto doplnkové produkty?  

Tieto služby pridané k hypotéke sa delia na dve časti. 
Jednou sú tie, ktoré nie sú zmluvne povinné a iba vám ich pracovník banky šikovne predal alebo vám znižovali úrokovú sadzbu, no ich povinnosť nie je obsiahnutá v zmluve o hypotéke. Tieto služby môžete meniť priamo na pobočke banky ako servisný úkon bez schvaľovaní a poplatkov. 

Druhou skupinou sú tie, ktoré sú dojednané v úverovej zmluve a spája sa s nimi zľava z úrokovej sadzby. 
Aj keď už takéto produkty a zľavy za ne vaša banka od klientov nepožaduje, vaša hypotéka sa riadi zmluvou z obdobia, kedy ste ju podpisovali. 

Tip pre vás

Dajte si pozor na to, akú doplnkovú službu si želáte z hypotéky vyňať, pretože banka vám dvihne úrokovú sadzbu o predmetnú zľavu, ktorá bola za túto službu poskytnutá. 

Vždy je potrebné s bankou komunikovať a snažiť sa dohodnúť. Ak to nie je nepôjde, môžete váš úver refinancovať priamo vo vašej banke alebo úver preniesť do inej za lepších podmienok.

Ako refinancovať hypotéku

Interným refinancovaním dosiahnete “aktualizáciu” väčších podmienok úveru a odstránenie zbytočných služieb bez sankcií.

V týchto prípadoch, viac ako inokedy, oceníte služby hypotekárneho poradcu. Ten vám poradí, aké služby ešte sú alebo nie sú potrebné, ako ich zmeniť, prípadne do ktorej banky hypotéku refinancovať tak, aby ste platili naozaj iba za hypotéku a nie za veľa ďalších zbytočných veci.

Špecifickou kategóriou pri týchto zmenách je zmena poistenia nehnuteľnosti. 

Poistenie nehnuteľnosti je pri každej hypotéke povinné a poistné plnenie sa vinkuluje v prospech banky. 

Pri jeho zmene je potrebné brať do úvahy až 3 faktory.

   možnosť ukončenia poistenia - zväčša je potrebné podať výpoveď vo vašej poisťovni 6 týždňov pred výročím poistenia.
   v úverovej zmluve môžete mať za poistenie nehnuteľnosti cez vašu banku dojednanú zľavu z úroku
   poplatok za zmenu môže byť drahší ako to čo ušetríte, niektoré banky si za túto zmenu účtujú poplatok, nakoľko je potrebné novú poistku znova zavinkulovať, je preto potrebné si zvážiť, či usporená suma na poistnom pokryje aj tento poplatok.