Zmena zmluvných podmienok na hypotéke (1.časť)

Ako začať nový rok 2021 s lepšiu starou hypotékou?

Úvodné slovo

Blíži sa čas Vianoc a Nový rok, ktorý nám každoročne kladie otázky, ako sme starý rok zvládli, čo sme mohli urobiť lepšie a čo v novom roku urobiť znova nechceme. Odpoveďou na tieto otázky môže byť aj to, že veci, ktoré sa udiali už nevrátime, ale dajú sa zmeniť.

Dnešný blog je venovaný všetkým klientom, ktorých zaujíma, aké zmeny na hypotéke môžu spraviť. A dovolím si tvrdiť, že nie je pravda, že refinancovanie hypotéky, aby ste dosiahli lepšie podmienky, je jediný spôsob ako platiť menej.  Predstavím vám viacero tipov, rád a najčastejších riešení, ktoré robím so svojimi klientami.

Blog bude zároveň výnimočný v tom, že je rozdelený do 3 častí, ktoré budú zverejňované vo vianočnom období postupne.

Dnes nás čaká prvá časť a nasledujúce témy:

• zmena fixácie
• zmena úrokovej sadzby
• zmena doby splatnosti úveru
• vypustenie dlžníka z úveru

TIP pre Vás

Vedeli ste, že v priemere sa poplatok za zmenu zmluvných podmienok v banke pohybuje od 49 € do 200 € a že banky vám zároveň dokážu polovicu alebo niekedy až celý poplatok odpustiť?

1. Zmena fixácie úrokovej sadzby na hypotéke počas viazanosti

Pri žiadosti o hypotéku ste si možno ani neuvedomili, akú máte fixáciu. Alebo ste si fixáciu vyberali podľa aktuálne ponúkanej úrokovej sadzby k nej prislúchajúcej. Už či je to tak, alebo ste v dobe podpisu úveru boli s fixáciou naozaj spokojní, aktuálne nemusí zodpovedať vaším požiadavkám. Dobrou správou pre vás je, že doba fixácie sa dá na vašej hypotéke upraviť aj teraz. Stačí banku požiadať o zmenu fixácie, prostredníctvom zmeny zmluvných podmienok.

Táto zmena bude mať za následok aj úpravu úrokovej sadzby, za aktuálnu úrokovú sadzbu pri požadovanej fixácii. Niektoré banky vám preto môžu naúčtovať poplatok za zmenu 2 krát (1x za zmenu úroku a 1x za zmenu fixácie). Nezabudnite pri to, že vo väčšine prípadov vám banky tento poplatok znížia na polovicu alebo úplne odpustia.

To, ako to s poplatok bude, dokáže do veľkej miery ovplyvniť váš hypotekárny poradca, ktorý vám poskytne údaje o aktuálnej retenčnej úrokovej sadzbe vašej banky a vypracuje vám konkurenčnú ponuku, ktorou môžete následne v rozhovoroch o výške poplatku s bankou

argumentovať.

2. Zmena úrokovej sadzby a ostávate doma

Zmena úrokovej sadzby je najčastejšie prejednávaná zmena podmienok na hypotékach, no často sa mení aj nie opodstatnením refinancovaním.  Prečo by ste mali svoju hypotéku refinancovať, ak ste s bankou spokojní a banka je Vám ochotná úrok zníži. Pre zmenu úrokovej sadzby postačuje podať žiadosť o jej zníženie na pobočke. Vo viacerých prípadoch dokonca stačí telefonát do vašej banky a celú zmenu vykonáte z domu. Následne už iba podpíšete dodatok k hypotéke na pobočke podľa výberu.

Opäť platí, že najnižšiu sadzbu vo svojej banke v rámci zmeny podmienok hypotéky vyjednáte, ak sa poradíte s hypotekárnym špecialistom. Ten Vám pripraví analýzu Vašich možností v iných bankách a pomocou nej môžete argumentovať vo vašej banke.

3. Zmena doby splatnosti

Banku môžete požiadať o zmenu splatnosti vašej hypotéky:

1. Skrátiť lehotu
2. Predlžiť lehotu

Skrátením doby splatnosti si dokážete zvýšiť vašu mesačnú splátku na sumu, ktorá Vám aktuálne vyhovuje. Je to najefektívnejší spôsob ako ušetriť značnú časť úrokov.

Vďaka vyššej splátke vám bude každý mesiac klesať istina rýchlejšie. Na jednej strane tak splácate úver kratšie a šetríte na úrokoch, na druhej strane vám rýchlejšie rastie voľná hodnota nehnuteľnosti (viď. blog čl.5 Prečo je hypotéka rozumná a bezpečná voľba).

Hypotéka je vo výške 100 000 EUR s úrokom 1% na 30 rokov = celkové preplatenie 15 790,23EUR pri mesačnej splátke 321,64EUR /mes. Zostatok Vašej hypotéky po 5 rokoch splácania bude 85 344,40 €. Ak si jeho dobu skrátite o 5 rokov, budete mať celkové preplatenie vo výške 13 061,74EUR, teda o 2 728,49EUR menej, čo predstavuje úsporu na úrokoch cca 17,4%. Splátka sa Vám pri tom zvýši iba 55,23 EUR. Zostatok Vašej hypotéky po 5 rokoch splácania bude iba 81 947,62EUR. Ak sa Vám teda medzičasom príjem zvýšil, je možno rozumnejšie zvýšiť si aj splátku hypotéky-určite na tom ušetríte viac, ako zarobíte na bežnom sporiacom účte.

4. Vypustenie dlžníka

Ak ste si ako mladý človek kupovali prvé bývanie, často od vás banka vyžadovala pristúpenie spoludlžníka/ručiteľa k úveru. V týchto prípadoch prirodzene najčastejšie k úveru pristupujú rodičia. No sú vo Vašom úvere ešte stále potrební? Samozrejme, žiadna banka Vám sama od seba neponúkne vypustenie ručiteľa z úveru. Urobiť

tak ale môžete Vy a rovno z 2 dôvodov:

            1. zvýšil sa vám príjem

ak banka vyžadovala spoludlžníka do úveru z dôvodu, že bol váš vtedajší príjem nízky, alebo ste ho nevedeli celý dokladovať, prípadne banka v tej dobe akceptovala nižší príjem z podnikania ako teraz (viď. blog: Ako si môžu podnikatelia zobrať hypotéku), vydokladujte banke svoj nový príjem. Tá ho overí a v prípade, že je postačujúci aj s prihliadnutím na vaše existujúce výdavky, pripraví pre vás dodatok k úveru, na základe ktorého banka odstráni spoludlžníkov z úveru.

            2. zvýšil sa vám rating

banka od vás mohla požadovať spoludlžníka aj v prípade, ak vaša bonita bola bez ohľadu na príjem nízka (rating). No už samotným faktom, že aktuálne splácate hypotéku riadne a včas, vám tento rating rastie. Ak zoberieme do úvahy, že máte zároveň aktuálne vyšší vek alebo ste dlhšie zamestnaný, nie je dôvod, prečo neprehodnotiť rating a vypustiť z úveru spoludlžníkov.

V oboch prípadoch sa stačí zastaviť na pobočke a požiadať o zmenu jednoduchou žiadosťou. Banka môže túto zmenu vykonať dodatkom k úverovej zmluve (po posúdení Vašej bonity schvaľovacím oddelením) alebo preschválením pôvodného úveru. V každej banke tento proces nazývajú inak, no v zásade sa jedná o podobu “vnútorného refinancovania”. Banka vám teda dá novú zmluvu o úvere a stará zanikne.

Dnes sme si predstavili 4 najčastejšie zmeny na úvere, ktoré môžete realizovať.  Zmena zmluvných podmienok sa oproti refinancovaniu líši jedným pozitívnym faktom. Ak sa totiž s bankou nedohodnete, môžete svoju hypotéku ešte stále refinancovať do inej.Túto skutočnosť si vaša banka uvedomuje a preto je viac naklonená s Vami komunikovať o vašich požiadavkách.