Výstavba domu s hypotékou | Boris Ilić

V článku sa dozviete:
Aké sú spôsoby financovania výstavby rodinného domu, na čo si dať pozor a čo potrebujete k žiadosti o hypotéku.

Čítanie Vám zaberie približne 2,5 minúty.

Čerpanie hypotéky prebieha postupne (vo viacerých tranžiach) a proces financovania záleží najmä od Vašej východiskovej situácie.

1. nevlastníte pozemok a nemáte vlastné finančné prostriedky
V takom prípade budete musieť okrem hypotéky využiť aj inú formu financovania. Kúpu pozemku Vám banka prefinancuje do výšky max. 90% z jeho hodnoty, zvyšok kúpnej ceny a začatie výstavby budete musieť financovať formou spotrebného úveru resp. stavebného medziúveru.

2. máte k dispozícii aj inú nehnuteľnosť
Ak máte k dispozícii inú nehnuteľnosť, ktorú môžete založiť (napr. rodičovský dom), viete pri financovaní využiť jej hodnotu. V takom prípade je možné zvoliť účelový aj bezúčelový typ financovania. V prípade bezúčelovej (americkej) hypotéky je výhodou, že peniaze dostanete naraz a nemusíte dokladovať účel ich použitia. Výške úveru musí zodpovedať dostatočná hodnota zakladanej nehnuteľnosti. Po dokončení výstavby je možné presunúť záložné právo na Váš rodinný dom.

3. vlastníte pozemok
Pre banku je veľmi dôležité, aby bol k pozemku zabezpečený prístup. V praxi to znamená, že parcely cez ktoré vedie prístupová cesta nesmú byť iba vo vlastníctve iných fyzických alebo právnických osôb. Ak sú, je potrebné zabezpečiť aspoň vecné bremeno k právu prechodu resp. iným spôsobom zdokladovať právo prechodu cez pozemok, inak banka pozemok nebude akceptovať ako predmet zabezpečenia. Výstavbu môžete začať financovať z hypotéky poskytnutej z hodnoty založeného pozemku.

Najrozumnejšie je požiadať o schválenie hypotéky na celú výstavbu, takže budete mať ešte pred začatím výstavby istotu, že Vám nebudú chýbať prostriedky k jej dokončeniu. V takom prípade banka vychádza z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (po úplnom dokončení do požadovaného štádia). Výber banky záleží najmä od miery rozostavanosti nehnuteľnosti. 

• financovanie od “holého“ pozemku

V tomto prípade Vám banka schváli financovanie celej výstavby bez toho, aby bol dom rozostavaný. V prvej tranži Vám poskytne sumu v závislosti od hodnoty pozemku stanovenej znaleckým posudkom a poskytovaného percenta financovania (LTV) a môžete začať s výstavbou.
Napr. hodnota pozemku je 50.000 Eur, percento financovania v rámci danej banky je pri pozemkoch 60% LTV. V prvej tranži banka poskytne klientovi sumu 30.000 Eur (60% z 50.000 Eur).

• financovanie od rozostavanej stavby

Banka Vám poskytne prvú časť prostriedkov z hypotéky po dokončení stavby do štádia, kedy je možné zapísať ju do katastra nehnuteľností ako rozostavanú stavbu. V praxi sa tým rozumie  postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou, pričom je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia.

• “zrýchlená“ výstavba

Financovanie od “holého pozemku“, pričom banka Vám poskytne v prvej tranži sumu vo výške 100% z aktuálnej hodnoty pozemku plus ďalších 18.500 Eur nad rámec hodnoty zabezpečenia. Tento typ financovania je vhodný napr. pre montované domy.

Čo budete okrem štandardných podkladov potrebovať k žiadosti o hypotéku:
-    znalecký posudok na pozemok resp. rozostavanú stavbu (v závislosti od spôsobu financovania),
-    stavebné povolenie,
-    projektovú dokumentáciu,
-    položkový rozpočet (rozpis prác a materiálu),
-    návrh kúpnej zmluvy resp. zmluvy o dielo (ak dom kupujete napr. od nejakej firmy).