Akú máte šancu získať hypotéku po COVID odklade splátok?

Akú šancu mám získať hypotéku po COVID odklade splátok? Môžem vôbec hypotéku po odklade splátok refinancovať?

ODKLAD SPLÁTOK - LEX KORONA

Pravidlá odkladu splátok na Slovensku upravuje zákon Lex korona a vychádza z usmernení EBA, ktoré upravujú podmienky moratórií na splácanie úverov uplatňovaných v súvislosti s pandémiou COVID-19.

Od 9. apríla 2020 tento zákon umožnil klientom požiadať o odklad splátok úveru až o 9 mesiacov. Inštitút odkladu splátok nie je časovo ohraničený, pričom klienti ho môžu využiť iba jedenkrát počas trvania mimoriadneho stavu v súvislosti s pandémiou COVID19, ktorý vyhlásila vláda SR.
Predĺženie platnosti upraveného usmernenia EBA znamená, že schválené odklady splátok, v zmysle zákona Lex korona, od 9. apríla 2020 do 31. marca 2021 by nemali mať vplyv na kreditnú kvalitu (bonitu) klienta.

"K januáru 2021 požiadalo

o odklad splátok 134.132 klientov."

Od 1. apríla 2021 banky posudzujú žiadosti klientov o odklad splátok úverov individuálne, vrátane ich schopnosti splácať úver.
Bankový sektor bude aj naďalej poskytovať klientom možnosť požiadať o odklad splátok alebo reštrukturalizáciu svojho úveru z dôvodu COVID-19, ale už iba na individuálnom základe. Rámcové pravidlá individuálneho riešenia splácania úverov klientov, ktorí už využili legislatívnu možnosť odkladu splátok úveru v zmysle zákona Lex Corona sú:

1.    O individuálne riešenie podľa spoločných rámcových pravidiel môžu požiadať klienti, ktorí už využili odklad splátok v zmysle Lex Corona. Klienti môžu o individuálne riešenie požiadať v prípade, ak majú finančné ťažkosti so splácaním úverov v dôsledku pandémie COVID 19.
2.    Klient môže požiadať o individuálne riešenie podľa spoločných rámcových pravidiel v období od 25. 1. 2021 najneskôr do 30. 6. 2021.
3.    V prípade klienta – spotrebiteľa, je plne na zvážení banky, aby si stanovila podmienky v oblasti minimálnych podmienok, ktoré musí klient splniť (napr. že klient nie je v omeškaní so splátkou úveru, alebo klient nie je v stave zlyhania) a podmienky platenia poistného (napr. o spôsobe a výške tejto platby). Tieto vyššie uvedené podmienky stanovené individuálnou bankou môžu vzhľadom na existujúcu právnu úpravu vychádzať z podmienok stanovených v Lex Corona.
4.    V prípade klienta – podnikateľského subjektu, je plne na zvážení banky, aby si stanovila podmienky v oblasti minimálnych podmienok, ktoré musí klient splniť (napr. že klient nie je v omeškaní so splátkou úveru, alebo klient nie je v stave zlyhania). Tieto vyššie uvedené podmienky stanovené individuálnou bankou môžu vzhľadom na existujúcu právnu úpravu vychádzať z podmienok stanovených v Lex Corona.
5.    Bankám sa odporúča pristupovať ku klientom individuálne, po zohľadnení finančnej situácie klienta, s cieľom nájsť obojstranne vhodné riešenie.
6.    Pri vykazovaní, na účely príslušného elektronického registra údajov, sa odporúča bankám vychádzať z platných európskych a slovenských legislatívnych pravidiel.
7.    V individuálnom riešení banky môžu požadovať od klienta príslušné podklady preukazujúce jeho finančnú situáciu a stanoviť minimálne finančné plnenie zo strany klienta

Ako teda reálne vyzerá klient po odklade splátok v podkladoch banky pri posudzovaní hypotéky? Problém je v zápise do úverového registra.

Aj keď podľa informácií zo strany finančných autorít nemal mať odklad splátok z dôvodu pandémie COVID-19 negatívny dopad na bonitu klienta v budúcnosti, ukazuje sa, že minimálne v niektorých prípadoch sa skôr potvrdzujú predikcie o opaku.

Dohody štátu a bánk pojednávali o tom, že za odklad splátok v rámci Covid-19 nedostane klient do úverového registra (jeden zo základných podkladov pre schvaľovateľa pri posudzovaní hypotéky) negatívnu informáciu. 

Informáciu o odklade splátok ale má v registri každý, kto si o neho požiadal. Ako to teda je?

Vyhodnocovanie klienta v schvaľovacom procese banky je z časti už automatizované. Schvaľovateľ si už väčšinou neprezerá kompletnú úverovú históriu klienta v registri, ale spolieha sa na tzv. rating z úverového registra. Tento rating je vlastne počítačové vyhodnotenie celej úverovej histórie klienta evidovanej v úverovom registri.  Okrem záznamov o splácaní, eviduje register aj iné záznamy ako napr. reštrukturalizácia, zmena na úvere, odklad splátok a pod. Tieto záznamy môžu byť nastavené tak, aby ich systém pri vyhodnocovaní ratingu považoval za pozitívne, negatívne, alebo neutrálne. A tu je pes zakopaný. 
Komunikované “bez negatívneho zápisu”, časť populácie pochopila “bez zápisu”. Pravda je ale taká, že zápis je, ale tento zápis sa považuje za neutrálny a neovplyvňuje teda vypočítaný rating. 
Každá banka ale už vie, že klient mal odklad splátok a môže si teda povedať, že ho financovať nechce. Nie kvôli ratingu z úverového registra, ani nie kvôli príjmu, ale z jej obchodného rozhodnutia.

V niektorých prípadoch je to pochopiteľné. Banke to poskytuje informáciu, ako je klient pripravený na výpadok príjmov a zvlášť, keď odklad ešte trvá, nevie vyhodnotiť, či po jeho ukončení bude mať schopnosť hypotéku splácať.

Ako dlho ale máme banke po ukončení dokazovať, že sme OK a hypotéku nám môže poskytnúť? A môžeme svoju hypotéku refinancovať bez overenia výšky príjmu ako pred odkladom?

Klienti si už zvykli, že svoju hypotéku mohli “vymeniť” za lacnejšiu jednoduchým refinancovaním formou zjednodušeného dokladovania príjmu po splnení určitých podmienok, napr. iba existencia zamestnania a bezproblémové splácanie refinancovanej hypotéky stanovenú dobu napr. 10,12 či 14 mesiacov. 
No odklad splátok v niektorých prípadoch vrátil klientov späť v čase. 
Ak totiž hypotéku už splácali dostatočne dlho na to, aby ho mohli refinancovať za lacnejší bez overenia výšky príjmu, prípadne aj s preplatením poplatku za predčasné splatenie, po odklade splátok ho rovnako dlho musia splácať odznova. 
Keďže sa odkladom splátok v registri akoby prerušila požadovaná doba splácania, banka to vyhodnotí, ako keby klienti hypotéku začali splácať iba od ukončenia odkladu splátok.

NÁŠ TIP

Nezúfajte, neplatí to pre všetky banky. Aktuálne sú banky v prístupe k čistému refinancovaniu (úver za úver) rozdelené do 2 skupín:

1. skupina - refinancovať bez overenia výšky príjmu môžete až po úhrade štandardne stanoveného počtu splátok (10-14) od ukončenia odkladu splátok. To znamená, že banka sa na vás bude pozerať, akoby ste hypotéku začali splácať až od ukončenia odkladu.

2. skupina - refinancovať bez overenia výšky príjmu môžete po 3 uhradených splátkach - alebo inom počte splátok určených bankou, ktorý je nižší ako štandardne
 

Ak chcete refinancovať svoju hypotéku a neprekáža Vám dokladovať výšku vašich príjmov, opäť tu máte 3 skupiny bánk:

1. skupina - refinancovať môžete s overením výšky vášho príjmu po 1 uhradenej splátke od ukončenia odkladu

2. skupina - refinancovať môžete s overením výšky vášho príjmu po ukončení odkladu splátok

3. skupina - refinancovať môžete s overením výšky vášho príjmu aj počas odkladu splátok

Pri novej hypotéke banka komplexne posudzuje vašu situáciu a nehnuteľnosť. 

Nevstupuje teda do potencionálneho rizika kúpy mačky vo vreci ako pri refinancovaní úveru za úver bez overenia výšky príjmu a komplexnej situácie klienta. Z tohto dôvodu odklad splátok na existujúcom úvere nie je tak zásadný, ako pri refinancovaní, kde je existujúca hypotéka vlastne predmetom úveru. 

Banky v tomto prípade korektne vyhodnocujú zápis o odklade splátok ako neutrálny a novú hypotéku Vám poskytnú buď už aj počas odkladu splátok, prípadne po prvej uhradenej splátke po ukončení odkladu. No aj tu platí výnimka a nájdeme aj banku, ktorá vám novú hypotéku poskytne až po 3. uhradenej splátke.Môžem teda povedať, že napriek aktuálnemu negatívnemu sentimentu medzi klientmi po odklade splátok, naň nevidím dôvod.

"Nová hypotéka či refinancovanie existujúcej hypotéky sú stále dostupné a vďaka pretrvávajúcim nízkym úrokom

stále lákavé!"

Na každý problém existuje riešenie a v hrošom prípade vám bude postačovať počkať si na úver ešte mesiac, dva, ktoré môžete využiť na kvalitnú prípravu a premyslenie.

zdroje:
www.mfsr.sk 
www.sbaonline.sk

súvisiace články: 4 rady, na čo si dať pozor pri odklade splátok