Ako si môžu podnikatelia zobrať hypotéku bez platenia vysokých daní | Dávid Štefanko

1. PRÁVNICKÁ OSOBA - S.R.O. 

v prípade právnických osôb už banky takmer úplne upustili od spôsobu akceptácie príjmov na základe Základu dane. V drvivej väčšine budú Váš príjem posudzovať podľa tržieb uvedených v daňovom priznaní.

V tomto blogu Vám v priebehu 4 minút vysvetlím, ako sa banky pozerajú na Váš príjem, ako sa pred bankou ukázať v dobrom svetle a aké máte možnosti akceptácie Vašho príjmu.

Ako si môže podnikateľ zobrať hypotéku? 

Je vôbec reálne aby podnikateľ alebo SZČO uvažovali o kúpe bývania prostredníctvom hypotéky bez pracovného pomeru? A čo v prípade, že hypotéku ani nechce na kúpu nehnuteľnosti?
V tomto blogu Vám zodpoviem na tieto otázky a uvediem Vás do problematiky úverov s príjmom z podnikania.

Po úvodnom vstupe si vyberte kategóriu Vašho podnikania a jednoducho si vypočítajte Váš možný akceptovateľný príjem pre účel úveru. Užite si čítanie šité na mieru práve pre Vás, namiesto obligátnych všeobecných debát.

Ak chcem hypotéku a som podnikateľ, musím zaplatiť vysoku daň?

„Na tomto svete nie je nič isté, iba dane a smrť“, veľmi dobre známy výrok Benjamina Franklina z roku 1789 hlavne medzi podnikateľmi. Tomu prvému sa podnikatelia snažia všemocne vyhnúť a preto si pri hypotéke často krát neveria. Výška zaplatenej dane nemusí automaticky reflektovať Vašu platobnú schopnosť ani zobrazovať reálnu výšku Vašich ziskov. Stačí sa hlbšie zaujímať o akceptáciu príjmov podnikateľov v jednotlivých bankách a zistíte, že pokiaľ sa pred nedávnom banky striktne pri výpočte Vášho príjmu zameriavali na základ dane (z ktorého sa dane platia), dnes ich zaujíma skôr Vaše tržby a ich pôvod.

Znamená to, že okrem toho, že je dnes najlepší čas zobrať si hypotéku, je dnes aj dobrý čas pre podnikateľov aby banke deklarovali svoje príjmy bez potreby platiť vysoké dane alebo odvody s nejasným výsledkom. Komplikovanejšie je to z dôvodu COVID-19 a bankami zavedených reštrikcií na akceptáciu príjmov podnikateľov, ktoré sa už ale postupne dostávajú na štandardné hodnoty opisované v tomto blogu. Preto sa za účelom oboznámenia stavu uvoľňovania týchto pravidiel neváhajte obrátiť na hypotekárneho poradcu.

TIP - vylepšite si vstupné parametre

Umorením straty z minulých období v aktuálnom účtovnom období ,môžete dosiahnuť vysoký základ dane pre účel výpočtu Vášho príjmu a nízku daňovú povinnosť. Pri výpočte dane, sa od základu dane odpočíta umorená strata a vzniknutá daňová povinnosť nebude zodpovedať vysokému základu dane. 
V prípade SZČO za týmto účelom dokáže poslúžiť odpočítateľná položka na manželku, deti, či zaplatené poistné a dobrovoľné poistné(III. pilier).

Premietate náklady na služby spojené s predajom tovarov do ich cien. Fakturujte cenu tovaru oddelene od pridaných nákladov na služby a zabezpečte si tak vyššie % akceptácie príjmu z tržieb.

Zamyslite sa nad tým, aké príjmy reálne máte. Banky totiž pri posudzovaní úveru dokážu v rôznych modifikáciach akceptovať aj iné príjmy ako je TPP alebo príjem z podnikania. Ide napríklad o príjem z prenájmu nehnuteľností, autorských práv, dividend a pod. 
Zároveň môžete napríklad svoj príjem z pondikania ako S.R.O. nakombinovať s príjmom, ktorý máte základe mandatnej zmluvy ako FO prípadne zmluvy o spolupráci ako SZČO.

Pred podaním žiadosti o úver je dobré pozrieť sa na vykazovanú výšku dlhodobých záväzkov v pomere k pohľadávkam, či na hodnotu vlastného imánia - tá nesmie byť záporná.

Banka schvaľuje úver podľa toho, akou právnou formou podnikáte

•  jednoosobová s.r.o.

Váš príjem sa môže vypočítať ako % z obratu alebo sa určí na základe rozdeleného zisku bežného účtovného obdobia

• predávate prevažne vlastné výrobky alebo služby

20% - 30% z akceptovateľných tržieb v závislosti od odvetvia podnikania

• predávate tovar a iné

máte na výber zvoliť si banku, ktorá Vám ako príjem bude akceptovať 15%(banka1),  20%(banka2) alebo banku, kde akceptovateľné % bude závisieť od odvetvia Vášho podnikania 10%-30%

• viacosobová s.r.o

pri viacoosobej obchodnej spoločnosti v zásade platia výpočty príjmov podľa ods. a), ktoré sa následne vydelia počtom spoločníkov alebo sa aplikuje percentuálny vlastnícky podiel k celkovému akceptovateľnému príjmu

• účelová alebo vynútená s.r.o.

týmto názvom definujem s.r.o-čky, ktoré vznikli prechodom zamestnanca na s.r.o., lebo prechodom na živnosť by mu časom vznikla povinnosť platiť odvody do sociálnej poisťovne. Alebo bola spoločnosť zriadená na základe potreby zlegalizovať výkon činností, ktoré vykonáva jedna osoba (spoločník a konateľ s.r.o.) pre inú osobu alebo firmu a povaha vykonávanej činnosti je periodická, jej objem je predvídateľný a cena za ňu je na definované obdobie dojednaná.
V tomto prípade je akceptácia príjmov veľmi individuálna a pohybuje od štandardných percent až po 60% z mesačnej fakturácie. V tomto procese alebo treba dodať, že na takúto akceptáciu príjmov je potrebná výnimka.

2. FYZICKÁ OSOBA PODNIKATEĽ

pri živnostníkoch a SZČO niektoré banky naďalej umožňujú výpočet Vášho príjmu prostredníctvom základu dane. V ostatnom období však výrazne zvýšili akceptáciu príjmov z tržieb.

• živnostník a SZČO s IČOm

Váš príjem sa môže vypočítať ako % z tržieb alebo sa určí vzorcom základ dane - zaplatená daň /12. Akceptovateľné percento tržieb ako príjem sa pohybuje v závislosti od banky medzi 10% - 35%.

• uplatňujete si paušálne výdavky 

správne zvolená banka Vám dokáže ako príjem akceptovať až 40% z tržieb podľa daňového priznania

• s tržbami do 30 000 EUR

v tejto kategóri sa dokážete dostať na úroveň akceptácie príjmov vo výške 50% z tržieb z daňového priznania za posledné účtovné obdobie

•  slobodné povolanie

V prípade slobodného povolania Vám banka bude akceptovať 30 - 35% z tržieb alebo podľa bodu 2.a)2).

• mandatár alebo “vynútená živnosť”

pre mandatárov platí to isté čo v prípade účelovej alebo vynútenej s.r.o., no je možné akceptovať až 80% obratu

3. ČLEN KOMORY

Členovia rôznych komôr, ktoré niektoré banky akceptujú, môžu využiť akceptáciu príjmu na úrovni 60% ich tržieb. Navyše im banky poskytujú rôzne iné benefity. Jedna sa o komory, pri ktorých sa predpokladá vysoká bonita ich členov ako napr. Lekárska komora, Slovenská Komora Zubných lekárov, Advokátska komora a pod.

Ak ste sa teda v jednej z opisovaných kategóriu podnikateľov našli a vyšiel Vám podľa nej postačujúci príjem, môžete nad hypotékou reálne rozmýšlať alebo si ju zobrať. 
Navyše, banky dnes poskytujú celkom rozmanitú paletu bezúčelových hypoték za úroky rovnaké alebo porovnateľné s účelovou hypotékou.
 
Samozrejme, konečné rozhodnutie o schválení alebo neschválení úveru ovplyvňujú aj iné parametre.Rovnako aj % akceptovateľných tržieb je v konečnom dôsledku na schvaľovateľovi. Je ale dobré vedieť, v ktorej banke máte najväčšie šance na úspech. Nemusí to byť tá, do ktorej sa chystáte, alebo v ktorej Vám už hypotéku zamietli.