Refinancovanie hypotéky s rozumom | Boris Ilić

Refinancovanie hypotéky s rozumom  | Boris Ilić

Vďaka politike Európskej centrálnej banky v súčasnosti zažívame obdobie veľmi nízkych úrokových sadzieb úverových produktov komerčných bánk. V médiách naplno prebiehajú reklamné kampane a boj o klienta. Toto je ideálne prostredie aj pre získanie lepších podmienok na existujúcich úveroch.

Najprv je potrebné určiť účel samotného refinancovania. Je to dosiahnutie čo najnižšej mesačnej splátky, čo najnižšieho preplatenia úveru, alebo zmena banky? Prvé dva sú najčastejšie dôvody refinancovania, výsledok ale môže byť odlišný. Maximálne zníženie mesačnej splátky dosiahneme nie len znížením úrokovej sadzby, ale aj predĺžením doby splatnosti úveru. Predĺženie doby splatnosti oproti pôvodnej automaticky znamená zvýšenie preplatenia. Je to spôsobené pomalším znižovaním zostatku istiny (dlhu), z ktorej sa počíta splácaný úrok (cena peňazí). V prípade kombinácie predĺženia splatnosti úveru a efektívneho investovania rozdielu v mesačnej splátke môže byť toto najvýhodnejšie riešenie s výrazne najnižším celkovým preplatením úveru. Záleží to najmä od výšky dlhodobého zhodnotenia investovaných prostriedkov.

Ak je cieľom refinancovania zníženie preplatenia, je ideálne zachovať resp. skrátiť dobu splatnosti. Zároveň je potrebné počítať so všetkými nákladmi spojenými s prípadným prenosom úveru do inej banky. V prípade, že máte hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých nezabudnite na to, že pri predčasnom splatení počas prvých 4 rokov splácania musíte poskytnutý štátny príspevok vrátiť.

V rámci prenosu je možné refinancovať jeden úver, alebo aj spojiť viac úverov do jedného výhodnejšieho. V tomto prípade už ide o konsolidáciu a  práve pri nej je usporená suma na preplatení väčšinou vyššia ako pri prenose napr. iba hypotéky. Ak je nový (refinančný) úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, je dôležité aby bola jej hodnota vyššia alebo rovnaká ako celková výška zostatku pôvodných úverov.

Najčastejšie náklady spojené s refinancovaním:

  • poplatok za predčasné splatenie úveru: 1% z aktuálneho zostatku istiny (niektoré banky preplácajú),
  • poplatok za návrh na vklad do katastra vo výške 66 Eur za každú nehnuteľnosť (niektoré banky preplácajú),
  • poplatok za žiadosť o predčasné splatenie úveru (v závislosti od banky),
  • poplatok za vedenie účtu v banke,
  • poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku: banky vedia akceptovať aj staršie (pôvodné) znalecké posudky resp. preplatia vyhotovenie nového.

Okrem toho je potrebné zvážiť aj napríklad možnosť bezplatných mimoriadnych splátok, podmienky spojené s vedením účtu (výber z bankomatov, poplatok za debetné karty a pod.) alebo nutnosť splnenia ďalších podmienok či využívania ďalších produktov pre získanie nižšej úrokovej sadzby.

Pred začatím procesu prenosu úverov do inej banky odporúčam najprv navštíviť svoju banku a požiadať o prehodnotenie podmienok. Banky majú väčšinou záujem udržať si klienta. V takom prípade je ideálne, ak banka zároveň aj obnoví fixáciu úrokovej sadzby.