Čo nás čaká a neminie za pár dní v hypotekárnom financovaní

Za posledné dva-tri roky zažívame nemálo legislatívnych zmien v hypotekárnom úverovaní. Enormný nárast zadlžovania slovenských domácností viedlo Národnú banku Slovenska k viacerým,  viac či menej, účinným opatreniam, ktorými sa snaží regulovať úverový trh. Za posledné mesiace sa už viaceré zmeny  v reálnom živote klientov, žiadateľov o hypotéku, výraze odzrkadlili.

Čo nás čaká a neminie za pár dní v hypotekárnom financovaní

Hypotéky na Slovensku fungujú v reálnom živote približne 16 rokov. Ja osobne si veľmi dobre spomínam, ako sa niekoľko mesiacov celá naša rodina trápila s vybavovaním hypotéky pre môjho brata, proces bol veľmi náročný a zdĺhavý. V tom čase nebolo možné dokonca založiť v banke nehnuteľnosť, ktorú  kupoval. Boli len hypotéky maximálne do 70% z hodnoty nehnuteľnosti.

Ja sama mám hypotéku 14 rokov. V tom čase  som pracovala v banke. Mesačný plán na pobočke sme mali 1-2 hypotéky. A keď sme spravili mesačne 2 hypotéky, boli sme vychvaľovaní ako výborná pobočka. A čo dnes? Dnes urobí jeden hypotekárny špecialista na pobočke aj 5 hypoték denne! Doba veľmi pokročila. Ľudia považujú hypotéku za bežnú súčasť života.

Za posledné dva-tri roky zažívame nemálo legislatívnych zmien v hypotekárnom úverovaní. Enormný nárast zadlžovania slovenských domácností viedlo Národnú banku Slovenska k viacerým,  viac či menej, účinným opatreniam, ktorými sa snaží regulovať úverový trh. Za posledné mesiace sa už viaceré zmeny  v reálnom živote klientov, žiadateľov o hypotéku, výraze odzrkadlili.

 

Od 1.7. nás čaká:

A)

dovŕšenie stropu finančnej rezervy z príjmu domácnosti, tak ako to Národná banka naplánovala už pred dvoma rokmi, a to je 20% z čistých príjmov žiadateľov o úver. Táto rezerva sa už, podľa platných nariadení Národnej banky, zvyšovať nebude.

Výpočet 20%-tnej rezervy je nasledovný:

  1. Banka žiadateľom, ktorí vstupujú do úveru, spočíta ich reálne čisté mesačné príjmy (tieto sa overujú podľa platných metodických postupov samotnej banky).
  2. Od tohto čistého príjmu sa odpočítava 200 eur na osobu (t.j. ak do úveru napríklad vstupujú dvaja žiadatelia a majú dve deti, tak sa odpočítava 4x200).
  3. Ďalej sa odpočítajú všetky splátky existujúcich úverov, ktoré klient aktuálne spláca, alebo je na týchto úveroch ručiteľom alebo spoludlžníkom.
  4. Potom sa odpočíta splátka budúcej hypotéky. Ale výška odpočítanej sumy splátky budúcej hypotéky sa vypočíta pri úrokovej sadzbe o 2% vyššej, ako v skutočnosti klient bude mať v úverovej zmluve. Ide tak o pomyslenú rezervu, podľa pokynov Národnej banky, aby v prípade navýšenia úrokov v budúcnosti, vedel klient túto zvýšenú splátku uniesť.
  5. Na konci tejto reťaze má klientovi/domácnosti zostať 20% zostatok z jeho čistého príjmu, z ktorého sme vychádzali na začiatku.

 

B)

Definitívne končí možnosť 100%tného financovania prostredníctvom jedného hypotekárneho úveru.

Banky radi už aj v súčasnosti ponúkajú možnosť, aby klienti na začiatku úveru založili na nejaký čas ďalšiu nehnuteľnosť, napríklad rodičovský byt či dom, s tým že časom banka túto ďalšiu nehnuteľnosť odťaží. Upozorňujem však na to, že vyňatie zabezpečenia z úveru VŽDY podlieha schvaľovaniu v banke. Baka nedovolí nehnuteľnosť odťažiť, keď bude mať pocit, že jej zostane nízke zabezpečenie. Klient na takúto zmenu nemá žiadny zmluvný nárok. Moja prax ukazuje, že je úplne minimálna šanca, aby banka takúto zmenu schválila v prvých rokoch úveru. Klient musí „vysplácať“ značnú časť úveru, aby banka súhlasila, že výška hypotéky sa znížila natoľko, že jej bude stačiť len časť zabezpečenia.

 

C)

Zavádza sa úplne nový ukazovateľ maximálnej výšky úverovania, a to je pomer absolútnej výšky úverov klienta k jeho ročnému príjmu. T.j. každý budeme môcť mať úvery v maximálnej výške 8-násobku nášho čistého ročného príjmu. Napríklad, keď niekto zarába 1000eur mesačne v čistom, jeho ročný príjem je 12.000, potom x 8 = 96.000 eur. Do sumy 96tis sa počítajú všetky úvery, lízingy, kreditné karty, debet na účte klienta, nebankové úvery.

Keďže ide o nový ukazovateľ, Národná banka stanovila postupné zavádzanie tohto opatrenia. Banky budú môcť s počiatku poskytovať určitú časť úverov aj nad tento rámec. Od 1.7. to bude maximálne 20% z úverov, ktoré banka v kvartály poskytne, bude môcť byť nad tento 8-násobok. Postupne sa tento limit bude znižovať, až nakoniec od 1.4.2019 už bude môcť banka poskytnúť maximálne 5% úverov nad limit 8-násobku.

Je pravdepodobné, že ak klient bude čerpať úver nad 8-násobok, dostane horšie podmienky, napríklad horšiu úrokovú sadzbu. Ale to už bude záležať od obchodných zámerov bánk, ako sa s týmto novým ukazovateľom popasujú.

 

Doba, keď klient priniesol do banky Potvrdenie o príjme a banka mu poskytla aj 100% prostriedkov, je už za nami. Ale život nekončí, práve naopak. Je potrebné však venovať viac príprave a času, zistiť si všetky potrebné informácie ohľadom finančných možností. Pretože nové podmienky naozaj reálne zasiahnu do nášho života.


Autor článku: Ing Karin GRONOVÁ